大话经纪实录：21世纪不动产西安区域总经理邵涛

主持人：西安市二手房市场发展比较缓慢，主要受哪些制约？

邵涛：今天是个讨论话题，大家都可以发表意见和言论。实际我觉得二手房市场发展，西安的市场发展比较缓慢，影响的方面是比较多的，但是我始终一个观点，很多都是从做企业着想，第一、就是中介公司的规模，从数量上来说过少，这对市场的培育和开发确实有很大影响力。现在西安市场上做中介行业的公司总共才几百家，比我们城市规模还要小，我去昆明，昆明这个城市比我们小多了，昆明的中介公司在2500家左右，而我们西安才几百家，所以这种规模和门店数量，市场也是一大因素。从业经营机构过少，老百姓对它的认知度就过低。另外，我们西安市每年二手房的交易量可以看出来，实际上我们中介机构占到的份额有多大，通过我们中介机构成交的份额有多大，其他的我们都可以认为是手拉手，自主成交。这里头就可以看出我们这个市场从事经营机构过少。

第二，我们作为中介机构，我们经营的规模有一定的限制，本身我们的数量就小，再加上中介机构这家公司又比较小，这就导致市场受到的影响更大。我们经营机构存在人员少，经纪人的素质还有待于提高，很多人员都没有进行培训，这样对老百姓打击比较大。真正经营行业的设施、设备都比较落后，而且现有的门店脏、乱、差形象上的问题，这都是对二手房市场影响非常大的。

第三、政府方面已经下了很大力气，尤其今年对西安二手房市场推动非常有利。7月27号市政府发布通告加快办理产权证，7月30号在房地局二手房交易市场揭牌，包括秋季房展会对我印象非常深，市长讲要唯一去看的就是二手房，这就是政府对二手房的一个重视程度，到我们二十一世纪询问了十多分钟就走了。可见政府现在对二手房这一部分还是很花工夫的，也在研讨、讨论怎么样推动西安二手房市场，所以这部分政府也在下大力气。

第四、我们的媒体。媒体的宣导，包括我们企业的宣传，在目前来说我们的市场宣传力度不够，如果我们媒体都能够对二手房市场有很好的宣传作用，包括我们企业也能够在这方面投入更大的宣传力度，它也是推动市场的一方面。当然媒体和我们企业也是紧密相关的，你没有资金投放可能宣传力度上也弱一点。

主持人：西安市政府7月27号发布了加快房屋产权证的办理，这一举措具体对西安二手房市场有什么影响？

邵涛：实际上政府加快办理产权证，我觉得本身也是政府积极的一个措施。办理产权证从西安市市场具体情况来说，实际上办理产权证就是天经地义的事情，当然从我们市场情况来说这部分对我们来说是一个很好的推动作用，没有产权证我们就谈不上二手房，我们二手房的交易产权证办理本身也是基础和前提条件，否则你怎么把它叫二手房。所以我们讲西安存量房大，二手房少原因就在这儿。在这方面肯定有积极的推动影响，这个毫无疑问，但是做这个工作必须要做，只是我们过去落后，我们过去没有做到这一点而已。所以在媒体宣传上要加大力度，二十一世纪进入到市场我们有责任和义务推动当地市场的规范，但主要是通过我们的做法让大家看到我们是怎么开店的，我们的店面、我们的经纪人达到一种什么程度，实际还是潜移默化的一种做法。我们二十一世纪尤其在媒体方面都是积极参与的，因为只有通过这方面对我们的市场才会有很大作用，我们现在怨天尤人，实际上它无助于市场的发展和推动，任何一个市场都是从零做起的，这很正常。包括常经理讲的问题，倒不是说西安市的市场不行，因为几乎全是公房，作为我们中介经营机构来说为什么要把店选在那个地方，我们有那么好的商圈为什么不去，因为它是西安市场很典型的代表，全是公房，公房这一部分都没有上市，产权证几乎都没拿下来，当你没有产权证的时候它肯定不会有买卖，有买卖也是你违反操作，没有产权证你怎么能交易呢？实际上我们严格意义上的租赁都是不允许的。因为我们做总结机构我们是举荐方，你要促成甲方乙方合作，如果这方面的资料不全，你促成这一方本身就是对人家不负责的。

主持人：咱们应该以什么样的方式增大咱们的成交量？

邵涛：很多人都谈到办产权证和政府放量的前提，这实际上是把两个问题联系起来了。作为政府放量我们加大产权证的办理，本身给我们是一个平台，也就是说过去我们可交易的量，有证的量比较少，比较少的前提下，我们的交易量有一个比例。比如我们5%的人会拿出他的房子作为交易，或者10%的人会拿出他的房子作为交易。我们的房子大家也是在不同的时段、不同的年龄层和工作生活需求变动，在放量前提下，作为中介行业来说，每个公司都有自己的创新，这毫无疑问，做企业必须在市场上生存，生存必须找一条出路。

我们十七大也提倡创新，这种创新肯定要有，我们中介公司不管怎么创新，我们最终的目的还是为了提高交易量，这肯定各公司有各公司具体的做法。我们二十一世纪不动产，谈到我们这部分，我们的目标非常明确，我们现在有很多店已经运作一年了，我们主要是利用我们的网络优势来提高，明年我们会在很多衍生业务上加大力度。在基本业务层面上，大家就是在这个市场更深的挖掘，不是蛋糕不够吃，而是市场竞争很激烈。西安市场根本不存在这个问题，只是我们现在做的是凤毛麟角，是蛋糕的一小块。

我们去年成交额20多个亿，各位在座的中介公司能做多少。我们西安几百家中介公司，一年要吃30个亿，只有20亿我们要竞争，是市场不够，现在市场这么大，我们连一个亿也吃不掉。这不应该是竞争而是我们没有做到位的问题。政府放量也是一样，提高成交量从我们来说，我们是一个首先在内部练内功，要有足够运营的数据来支持，最终才能把成交量提高。包括刚才常经理讲，商圈位置选择不对对你也是有影响的。西安1万多平方公里，这面积很大，800多万人口，选在什么位置，这都是影响成交量的问题。实际上最主要是人的问题，经纪人培训上企业应该下大力气，否则这方面的成交量就没办法。当然也可以通过其他公司拓展的业务等等来加大。我们明年就是要把我们网络的优势发挥出来，包括西安放量和产权证的办理，有一些大机构，大的上市公司，我们现在都在合作。我们这个网络范围比较大，可以拓展到46个国家和地区。像我们接的单子有的都是很大的单子，上市公司，包括国外的一些企业，到西安投资的一些企业、办事机构，包括像百安居这种机构来要房子，包括国家批了很多银行机构要驻进西安市场。

主持人：西安二手房市场的春天应该是什么样的？

邵涛：“西安二手房的春天”，这个话题应该是个愿景，是大家美好的想象。当你看到满大街都是中介公司的时候，它的春天肯定就来了，是一个朝气蓬勃的市场。我们不光谈二手房市场，我们就谈房地产公司，房地产市场永远是二手房市场，也就是存量房的市场，这是一个永远不会变的真理，不管我们现在遇到多大的困难，但一定要坚定这个信念。