开发商倒地永远不可避免

http://esf.xian.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月6 日搜房博客

继9月底爆料有开发商土地储备高达151年后，SOHO中国董事长潘石屹再次语出惊人。11月1日，在接受央视《经济半小时》节目采访时，潘石屹称，中国有一批房地产开发商从来不盖房子，就是“倒土地”。而这些公司的数量大概占三分之一。这一观点遂引发激烈讨论。

据香港《明报》报道，香港豪宅天价成为焦点话题，内地地价急涨同样万众瞩目，《经济半小时》点名指电盈主席李泽楷旗下盈大，3个月前在北京转手一幅地皮，大赚约2.35亿港元。节目主持人形容“盈科这种大有来头明目张胆囤地”。

可见，房地产囤地倒地行为实在让人触目惊心，虽然潘石屹提出的“三分之一”的数据备受争议，但是一个很明确的现象就是开发商囤地倒地的情况的确很猖狂。当然从感情上接受不了这种事实，但是细想一下，这种状况的出现也是合乎逻辑的，因为商人的目标就是追求利益最大化——既然囤地倒地更加有利可图，开发商当然趋之若鹜。

潘石屹也举例称，几年前，两家开发商在同一地段各拿了一块土地：一家开发商建房子销售出去，没赚多少钱；另一家开发商，囤着地，什么事也没有干，最后把土地转让，比前一家开发商多赚许多倍。

没错，假如我是开发商，我也会这么做。因为这么便宜的好事开发是不可能不算账，如果开发房子，还要面临着诸多问题的应付，最简单的至少得先过广大业主骂高房价骂开发商的这一关吧。而倒腾土地可以说是坐享其成，何乐而不为呢？

问题是为什么这么多开发商倒买倒卖土地而乐此不疲呢？开发商的本意应该是首先要开发才能成其为商，否则就不是真正意义上的开发商。在当今房价日益高涨的时代，不管是购房者、开发商还是一些专业的业内人士都对房价高谈阔论滔滔不绝，连专家学者也沦为网络口水专家，几乎无一例外的对房价热炒非常热衷，却恰恰疏忽了房地产产品的升级换代的研究和探讨。其实也难怪，连住房的“温饱”问题都没有解决，何以谈享受？何以关注产品的品位？有套像样的房子就已经阿弥陀佛了。故此，相当一部分开发商觉得房产暴利远比不上地产暴利更实惠。事实上也是如此，地产倒卖可以一本万利。

我不知道是水涨船高式的土地推高房价，还是高房价拉高了土地价格。似乎相互咬的双方都站不住脚。其实都是五十步笑百步，彼此彼此。

今年9月，国务院发布了一则《关于集约用地的通知》，规定了相对严格的“闲置”费用标准，并重申对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回；对于土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨地价的20%征收土地闲置费。住建部也警告说，非政府原因造成商品房用地闲置的将严惩不贷。

然而，虽有明文规定，开发商仍然敢在光天化日之下明目张胆的大肆囤地倒地，是谁给了他们这么大的胆量？恐怕不言自明。只要“土地闲置征费”和“满两年收回”的政策被消极对待甚至是不执行，囤地倒地行为注定不会自行收场；只要土地交易中的利益链条存在，土地“投机倒把”也断然不会罢手。地方政府虽然屡屡重申，但是就像大街上某些城管跟小摊贩玩捉迷藏一样，追来敢去只是吓唬吓唬你。也或许只是做给别人看的。

有人理解成开发商是地方政府的狗腿子，开发房地产只是给地方政府赚钱卖命，只能主人吃肉自己喝汤。虽然有些言过其实，但一定程度上也揭露了地方政府在房地产价值链中的地位。倒卖土地反映在政府财政是连续的土地出让，出让次数越多，地方政府收取的出让金也越多。在收取出让金与监管土地违法之间，地方政府显然对前一种情况会更有积极性。

房地产太复杂了，正如高房价问题一样，其实谁不知道怎么回事啊？可就是没有人敢做。不从根本上解决现行的土地财政体制，不让地方政府从土地利益中剥离出来，不给开发商点颜色看看。土地不会降，房价更不会降。哪怕舆论声讨、制度重申，甚至政策调控等等，开发商囤地倒地的行为也不会避免。

责任编辑/wenchunhua.nc

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