风险小提醒买二手房签阴阳合同小心吃哑巴亏

http://esf.xian.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月26 日搜房业内论坛

[摘要] 他在莲塘看中了一套二手房，谈好业主实收165万元，其他费用由王先生承担。为了减少缴税，业主和中介要求过户合同上写92万元。而在正式的“阳”合同之外，再签一份“阴合同”，写明成交价为165万元。

王先生昨日给本报房地产热线打来电话，称最近买房在合同上遇到困惑。

他在莲塘看中了一套二手房，谈好业主实收165万元，其他费用由王先生承担。为了减少缴税，业主和中介要求过户合同上写92万元。而在正式的“阳”合同之外，再签一份“阴合同”，写明成交价为165万元。

王先生对此拿不定主意。如果不同意房产证上写92万元，他将要多交一笔不小的税。但是如果同意了以92万元过户，他又担心会有什么风险或者后遗症。

这就是市场上目前流行的“阴阳合同”现象。“阳合同”，用于在房产交易中心进行房屋过户登记时使用，是给房地产权登记和税务部门看的，主要目的是为了少缴税费。另一份“阴合同”里签订的则是实际成交价格，由双方各自保管。

阴阳合同没有法律效力

广东星辰律师事务所律师梁刚表示，近年来，二手房买卖双方签订“阴阳合同”几乎成了惯例。有的通过价格虚高形式来申请更多的贷款。更为普遍的是，通过签订“阴阳合同”将价格做低以便少缴税费。“阴阳合同”的签订除了造成国家税收流失和银行利益受损外，也造成合同纠纷不断。

他说，“阴阳合同”是指当事人出于规避法规或谋取利益的目的而对同一单交易所签订的两份内容不一致的合同，其中一份提交给政府备案但不实际履行；而另一份仅为合同当事人所掌握并约定照此实际履行。

根据《合同法》第52条规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同是无效合同。“阴阳合同”以虚报价格来逃避国家税收或骗取高额贷款损害国家税收和第三人的合法利益，属于无效合同。

根据《合同法》第56条规定：无效的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。在司法实践中，如签订的“阴阳合同”仅仅是虚假价格，则该价格条款无效，但不影响其他部分效力，即其他部分仍然有效。当事人一方以逃避税收条款为由请求确认买卖合同无效，法院一般不予支持。

九成二手楼交易签阴阳合同

据一位不愿透露姓名的中介工作人员介绍，目前90％以上的二手房交易都是采用“阴阳合同”的方式，“这是买卖双方都自愿的，为了交易更容易，规避税费。”该工作人员说。

阴阳合同虽然是一种普遍现象，但即使成功交易后，也存在风险，有可能令交易方损失惨重。此前，本报也多次接到阴阳合同导致的纠纷。

谢先生通过中介公司购买到一套房子，最终以每平方米1．6万元、总价155万元的价格成交。在中介公司的操作下，签订了两份合同，一份“阳合同”约定房屋成交价为每平方米9000元，用于在房产交易中心进行房屋过户登记时使用，主要目的是为了少缴税费。另一份“阴合同”里签订实际成交价格为每平方米1．6万元，由双方各自保管。在搬进新家之后3个月左右，谢先生发现该房存在严重的质量问题，根本无法居住，在和原业主及中介多次交涉要求退房未果之后，谢先生诉至法院要求退房。法院判决按照合同的约定，谢先生有权退房，原业主退还谢先生全部已收房款并承担违约责任。但在认定购房款的问题上，由于过户登记的是每平方米9000元的合同和开具的发票，所以法院判决依据每平方米9000元的价格返还房款，仅仅获得87万元，谢先生损失惨重。

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