专家提醒：勿贪便宜二手房交易警惕阴阳合同

http://esf.xian.soufun.com搜房二手房网 2009 年8 月20 日四川在线

不久前，一位朋友告诉记者，他卖了一套房子，而且通过中介公司的操作，成功逃脱了部分税金。在记者的再三追问下才得知，中介公司通过签定两份合同（一份是真实的给买卖双方；另一份则给办理过户手续的有关部门审查，即人们常说的阴阳合同），使这位朋友成功逃税几千元。

调查：中介操作利用合同“巧”避税

“您这房子成交价是90万元，为了给您节省营业税、契税等交易成本，我们现在按照成都市二手房指导价跟您签合同。”在城南某知名的中介公司门店内，记者刚进门就听该中介机构的业务员对一位购房者说。“所谓指导价，就是目前成都市二手房成交价的底限，合同上签的价格只要不低于这个底限就没问题。”业务员解释道。经过中介机构工作人员的耐心解释，这位买房者终于明白了。于是这套房子按照60万元的底价“成交”，也同时为他省下了2万元的契税。

随后记者在其他一些知名和不知名的几家中介门店了解到，作低价格避税对中介来说虽然没有直接好处，但为了促进二手房成交获得佣金，他们常采用这种已成为“行规”的做法。“房价涨得这么厉害，如果按实际成交价缴税，每套房子都得缴一两万元以上，有的买家直接提出作低合同价的要求，遇到不懂的买家我们也会主动告诉他，目的就是促进成交。”某中介业务员向记者透露。

提醒：风险巨大阴阳合同要慎签

记者在采访中发现，其实中介机构也明白买卖二手房时签定“阴阳”合同，对买方存在着极大的风险。但为了能够促进交易成功，他们大多数会置广大购房者的合法权益于不顾，积极说服购房者签定阴阳合同。在调查中，只有一家全国知名的房屋经纪公司的部门经理明确向记者表示，“阴阳合同”最终受害者是用暂时的“便宜”换来“大亏”——对二手房的卖家而言，有可能遭遇一部分房款收不回来的风险；而对买家而言，暂时的“获利”会给今后这套房子的再交易埋下后患，会因此面临交纳高额个人所得税的问题。

四川志高律师事务所林方平律师指出，根据合同法规定，“阴阳合同”中的“阳合同”因不体现当事人的真实意思而不发生效力，而“阴合同”是当事人的真实意思表示而认定为有效合同。“阴合同”只要内容合法，同样受到法律保护。然而，如果利用“阴阳合同”实施违法行为，或者以合法的形式掩盖违法的目的，则不仅伪装的“阳合同”无效，被伪装的“阴合同”也因内容违法而无效。林律师提醒二手房卖主，采取瞒报、虚报价格的方式就意味着买卖双方要签署“黑白”两份合同，由于政府部门所看到和所审核的合同都是按规定填写的原价买卖合同，因此只承认原价合同，买卖双方一旦因为补充合同发生纠纷，就很难裁定，如果双方是口头约定，进行现金交易，那风险就更大了。而且这种买卖双方私下签署的合同是不受法律保护的。

责任编辑/wangdinggen.cdesf

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