深二手房交易纠纷突显 专家支招可请律师把关

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从2008年的楼市走低到今年的楼市“小阳春”，短短一年间，深圳楼市价格起伏很大。在二手楼交易中出现的纠纷问题凸显。不少市民纷纷向本报反映相关情况。记者从深圳市律协房地产与建设工程法律委员会了解到，近来他们也接到不少市民咨询以及委托代理相关案件。专家指出：二手楼的交易是一个非常复杂的交易模式，在买卖过程中可请律师把关，可减少不必要的麻烦。

房子涨价卖方违约

案例：李女士和张先生是一对夫妻，在福田区拥有一套房产证为夫妻联名的120平方米的房子。去年底，夫妻俩搬了新家，就想把原来的房产出售，于是委托中介机构卖房。

今年1月初，一位陈先生看中了这套房子，通过中介机构和业主之一的李女士商谈，结果李女士同意以200万元的价格把房子卖给陈先生。很快，他俩在中介的主持下，初步签订了二手房交易买卖合同，李女士和陈先生在合同上都签了名，陈先生交了5万元的定金给中介。在此过程中，张先生均没来现场。陈先生也没想到房产证是李女士和张先生联名的，他认为这宗交易只需李女士同意就行。

让陈先生没想到的是，李女士的丈夫张先生对妻子卖房的事一直不太支持。据陈先生说，他后来才知道，李女士当时和丈夫张先生双方存在分歧，李认为目前处于经济危机中，看空楼价；可张先生认为房价在回暖，一直对妻子急于卖房颇有意见，双方一直在争执，夫妻俩意见无法统一。因此，张先生也迟迟没有和李女士一起配合陈先生去办过户手续。

今年5月底，楼价回暖的趋势已很明朗，这套房子的在市面上的价格已到230万元，李女士和张先生的意见达成一致：原来出售的价格太低了，房子不卖了。夫妻俩一起找到陈先生，陈先生当然不同意，执意按原来签订的合同来办。这时，张先生指出：“房产证是夫妻俩联名的，合同只有一个人的签名，不算数。”中介也表示，双方产生纠纷，5万元定金暂不退，等问题解决后再退。于是，陈先生只好前来找律师咨询。

律师说法：深圳市律协房地产与建设工程法律委员会委员、广和律师事务所律师陈凌说，据深圳市律协房地产与建设工程法律委员会的不完全统计，这类由单边违约造成的纠纷，约占二手房交易纠纷的30%左右。买房者要买房首先要确定房屋的实际产权情况，可委托律师到深圳档案大厦，了解该房屋是否已抵押、是否多人共同拥有等。如果房产是多人共有的，签有关合同时，一定要共有人都签名同意，否则会导致合同无效，损害买方利益。

房产跌价买方违约

案例：去年2月份，王先生看中了张小姐要卖出的一套房子，这套80平方米的房子位于南山区，当时价格是150万元，王先生表示要买，并表示会积极筹钱。在中介的主持下，初步签订了二手房交易买卖合同，王先生给中介交了定金5万元。经张小姐同意，王先生搬进了这套房居住。但让张小姐着急的是，王先生迟迟不履行合约，总以各种理由进行推托，让她不知怎么办才好。

原来，随后的一段时间，楼市遇冷，不少楼价都大大下跌了。王先生看到这个情况，担心自己会吃亏，一直下不了决心。去年9月份，张小姐拥有的房产在市场的价格只值100万元了，王先生明确表示不买了。张小姐听到这个消息，感到很生气。她说：“他这样做，浪费了我好几个月的交易时机，太过分了。”张小姐让王先生马上搬出去并交租金，然后再解决双方的纠纷。但王先生表示已交了定金，他也有损失，建议张小姐到中介处取回定金作租金。中介则表示，双方的买卖纠纷没解决，他没有权力返还相关定金，建议双方打完官司后，再返还定金。结果，王小姐找了朋友，花了不少时间软硬兼施，才把王先生“请”出房子。随后，王小姐只好找律师来帮助，解决房屋买卖纠纷。

律师说法：广东君凯律师事务所吴晓荣律师说，一旦到了合同约定的履行时间，对方没有履约的话，一定要及时做出相关的法律行为，发出催促函或解约函，这些函件提示要慎重，如果处理不慎，会被对方捉住破绽，反而不利于问题的解决。因此，最好委托专业律师代出律师函，才能发生相应的法律效力。此外，在房屋交易过程中，买卖双方均应谨慎对待交楼问题，特别是对卖方而言，一旦房屋交付予买方之后发生买方违约情况的，此时卖方会非常被动，出现以上案例中所述的把买方“请”出房子难的情形。