量降价跌，北京首个二手房区县市场进入冬眠

http://esf.xian.soufun.com搜房二手房网 2008 年7 月12 日中大恒基

[摘要] 房山是距离城区比较近的远郊区县，从三环的六里桥出发，半小时内就可以到达房山比较繁华的地区——良乡。

根据北京的新城规划，房山新城在交通方面将由“两主一支”三条轨道交通线路构成轨道交通网络，包括连接主城区的市郊铁路S5线，工程计划2012年开工，2015年全部完工；连接大兴、亦庄新城的市郊铁路S4线；远期规划连接窦店的S5支线。轨道交通外的公路交通方面，起点为长辛店，终点在周口店新街，全长40.16公里的长周路改建工程也将在2008年竣工通车；

而在教育配套上，房山新城区域规划有良乡大学城，中国社会科学院研究生院、北京理工大学、北京工商大学、首都师范大学、首都医科大学等院校都将入驻其中。

医疗方面，房山新城将按规划加快发展社区卫生服务，实行社区卫生服务常用药品政府集中采购、零差价销售，构建以社区卫生服务为基础，各级医疗机构分工合理、协作密切的新型医疗卫生体系。

虽然规划很完美，但是现在的交通和配套的滞后仍是房山经济发展的障碍，这里的新商品房及二手房市场大部分只能搞“内部消化”，导致购买力匮乏，不仅比不上大兴、昌平等远郊，就是与河北的燕郊相比也是距离很大。

房山作为北京的一个郊县，二手房市场因为交通的原因一直处于内部消化比较多：房山人买房山房，这样就使本区域的二手房市场一直处于比较平稳的发展中，而今年因为全北京市场的观望情绪影响，房山二手房市场出现了量降价跌的现象。据中大恒基市场部统计：今年房山上半年的二手房仅相当欲去年的一个月成交量，市场下降超过80%。单套的成交面积反而由去年的的90平方米，上涨到目前的100平方米左右，成交均价则由6150元下降到了5650元，下跌幅度达8.9%。房山的中介公司更是倒闭了1/3以上。中大恒基北潞园店的王店长介绍：“房山的二手房市场已经基本冬眠了，现在很多小公司已经关门了，而我们也是基本保本经营，我们成交的很多还是房山的客户买城里的房子，很多卖二手房的业主直接把钥匙给了我们，关键是根本无人问津。”

目前房山的二手房唯一热点是：良乡，从六里桥沿京石高速很快便能到达。区域内配套设施比较完善，特别是区域内拥有天然的温泉。而良乡大学城形成的浓厚人文氛围让该区域增色不少。据中大恒基统计数据，良乡二手房平均成交价格在6000¬—6500元/平米左右，是目前区内均价最高的区域，除了私家车，目前只有少量公交车到六里桥，交通不方便。所以上班族考虑较少，120平方米以上大户型的需求更是在目前市场观望、油价上涨等影响下，下降了66%左右。成交价格比去年底也有了5-10%的下跌。

新房存量居北京前列可能领跌楼市

因为交通不便，不能吸引大量年轻人来置业，这样区域内的房地产产品主要是低密度普通住宅和的别墅项目。区域主力楼盘如梧仗爱街区、绿城百合公寓、加州水郡、水墨林溪、世界名园等，均价近7000元／平方米。而且今年还将有300万平方米以上的新地入市，但是目前房山的新房未签约的达到了7000多套，排在全北京第三，单套面积更是达到了109平方米，仅按照目前均价7000计算，平均一套就超过75万。而这一价格明显超过了当地普通消费者的承受范围。

房山的房产市场目前可以说处于很尴尬的境地：从单价、总价、交通来说：不如燕郊及通州，目前燕郊4000左右的房价及大量的中小户型更容易吸引年轻的购房群体。而且同样的总价在通州完全可以买到面积稍小，交通更便利的房产。从配套及舒适角度来说不如大兴、昌平。房山毕竟更接近石化等行业，而且医疗等配套目前还非常缺少，这样对很多养老买房的人来说吸引力有限。

不断增加的供应，已经现在不完善的配套使本区域的房产市场更受到了目前观望期市场的冲击。虽然房山地铁线已经在近日通过批准，但是正式开建要到2012年，完成更是2015年，利好比较远，这样带来的影响有限。中大恒基市场部建议本区域的房产购买者要谨慎考虑。

责任编辑/liangzi.bj

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