二套房贷标准未松动，如何贷款更省钱？

第二套房屋贷款门槛松动的新闻闹得沸沸扬扬，各大银行也纷纷声明没有松动，而对于有置业计划的市民来说，尽管觉得二套房贷不划算，可房还是要买，款还是得贷。来自于北京中原三级市场研究部的统计数据表明，11.25%的二手商品房二次购房人要利用贷款买房，因此在政策没有变化的情况下，对于购置第二套住房的消费者来说，如何才能合理的省钱呢？北京中原三级市场研究部的专业人士通过在不同前提条件下二套房贷如何贷款更划算的比较给您一些建议，供参考。

一、相关政策规定

12月11日 《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》中明确了第二套住房的确认方法，在本通知中着重指出了，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也按照通知中的第二套住房标准来认定。因此，在选择购买第二套及以上房地产项目时，选择什么方式贷款自然成为大家关注的一个方面。

该补充通知是补充2007年9月27日出台的《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，该通知中重点强调“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高”。

二、不同情况下省钱贷款的比较

1.第一套房贷选择商贷的，二套房贷用公积金贷款更划算。

如果第一套住房是选择商业贷款的，无需考虑是否还清就可以再次申请第二套住房贷款。此时第二套可以考虑用公积金，因为公积金贷款目前还不适用如上《通知》中第二套住房贷款的标准，而同时公积金利率的优势也很突出。例如同样是一套贷款50万，20年的房子，选择不同的贷款方式，具体的月供和利息计算如下（商业贷款利率按照第二套住房贷款的标准（7.83%*1.1=8.61%）计算）：

由表中数据可知，选择公积金贷款，仍然可以按照公积金的基本利率来贷款，这样，和选择商业贷款在月供及本息方面的差距更加明显。因此从节省成本的角度考虑选择公积金贷款更合适。

2.第一套房选择商贷，又无公积金，选择合适的还款方式来省钱。

如果第一套住房选择的是商业贷款，但存在没有住房公积金等情况造成无法使用公积金来贷款而只能选择商业贷款时，就必须要按照如上两个《通知》中所强调的第二套住房来算，提高首付额度，同时贷款利率也比基准利率要高，此时，就要在具体的还款方式中选择更合适的。下面以等额本金和等额本息的还款方式做一比较。仍然是以一套贷款50万，20年的房子为例。具体如下表所示（利率按照第二套住房贷款的标准（7.83%*1.1=8.61%）计算）：

依据以上案例，北京中原三级市场研究部的专业人士建议消费者，各人可根据自己的情况，选择不同的还款方式，初期看似区别不大，但总体仍然在还款总金额方面有很大的影响。尤其是2007年的利率就调整了5次，同时，第二套住房贷款的相关政策的出台，首付款和贷款利率的基准都已经提高，再加上CPI指数连续升高，货币从紧政策频频出台，这种种情况下可以看出，选择等额本金还款方式更合适。

3.如果第一套住房选择公积金贷款未还清的，在购买第二套及以上住房时，只能选择商业贷款，此时的情况类似于如上第二种情况。

4.如果第一套住房选择公积金贷款，第二套若想要选择公积金贷款时，必须将首套住房公积金贷款金额还清。具体的情况类似如上第一的情形。

相关贷款的一些数据见下表：

综上，北京中原三级市场研究部的专业人士建议消费者，在贷款时要考虑当前市场现状和政策环境，尤其在选择第二套住房贷款方式时，各人要根据各自不同情况，选择不同的贷款方式，运用和安排好自己的资金。

如上的叙述中也表明，如果可以，可倾向于优先考虑运用公积金贷款方式为第二套住房贷款，且可以享受较商业贷款明显优势的低利率；但如果只能选择商业贷款时，消费者也可适度选择利息总额较低的等额本金还款方式。